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上海房屋租赁:租房季来临涨幅持续提升

日期:2016-07-10 20:21 来源:未知 浏览:

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  2016年6月,上海房屋租赁市场快速升温,成交放量,旺季特征显现。随着毕业季带来的大量新增租赁需求,迎来今年第二个租赁高峰期。上海房屋租赁指数为1865点,比上月上升7点,环比上涨0.97%,涨幅相比上月扩大0.37个百分点,租赁指数涨幅在上月回落后,重现扩大。2016年6月,租赁指数同比上涨9.01%。
上海房屋租赁指数办公室认为,6月市场特征表现为:一、传统租赁旺季开启,需求大量涌入,租金涨幅由上月收窄转为本月扩大。延续近年来的走势,即中低端市场平均涨幅高于高端,租赁客群集中于中低端市场;二、毕业季到来,新入职客群租赁需求主导市场,其中8成多的流向,以低端合租为主,1成多流入商业长租公寓,由此低端市场涨幅为三个分市场最大;三、中端市场换租需求增多,工作数年且有一定消费能力的年轻白领合租,或限购转向租赁的新婚家庭等,热门板块成交较上月出现2成以上增长;四、沪上白领公寓品牌崛起,经过标准化装修出租,受到中档客户欢迎,尽管租金高于政府补贴的人才公寓和公租房,但经营情况良好。品牌公寓“适居性”显然高于个体业主直接提供的房源,市场份额不断扩大;五、旅游热点短租升温显现,6月16日开张的上海迪士尼乐园,所在板块及周边日租房出现明显短缺,日租金水平在300-600元。
 
  
6月3日,国务院办公厅印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,实行购租并举,培育和发展住房租赁市场,主要涉及培育供应主体、完善公租房、鼓励租赁消费、加强租房监管等六方面。6月15日,上海地产集团与上海市公积金管理中心合作,推出了“房屋租赁无忧计划”,即提取公积金支付房租的个人可委托经租公司办理。今后,提取公积金申请公租房的本市无房职工,无需自行去柜面办理,由经租公司集中受理,公积金管理中心集中审核,实行“租赁支付直通车”。
 
  高端需求出现分
 
  6月,高端市场租赁指数上涨0.78%,涨幅比上月扩大0.19个百分点。其中,一室上涨0.76%,二室上涨0.82%,三室上涨0.75%。
 
  所监测的50个高端房源板块全部上涨。市中心板块租赁较旺,如黄浦人民广场、徐汇淮海西路、静安南京西路分别上涨1.32%、1.31%、1.18%。抽样显示,高端租赁需求结构出现变化,以往此类板块涉外租赁较多,目前外籍租客占比明显减少,成交主体为企业租赁、经商客群、外省市高收入者、学区陪读租赁客等。其中,不乏一些追求居住舒适度而“以租养租”,即出租自有低标准住房去租赁高标准住房。另外,热门小区买卖火热导致优质出租房源减少,一室户学区房依然抢手。而非市中心板块房源供应充足,需求稳定,涨幅略小,如新静安大宁绿地、虹口四川北路仅分别上涨0.12%、0.05%。此类板块二房万元左右的租金水平已超出租客承受范围内,少部分高端租客开始转向中端市场,包括近郊。
 
  中端市场近郊走俏
 
  6月,中端市场租赁指数上涨0.96%,涨幅比上月扩大0.33个百分点。其中,二室上涨0.94%,三室上涨0.98%。
 
  
所监测的除金山、崇明以外的14个行政区全部上涨。郊区需求旺盛,涨幅较大,如嘉定、宝山、松江、闵行分别上涨1.21%、1.17%、0.98%、0.85%。市区涨幅较大的黄浦、普陀、徐汇分别上涨0.97%、0.96%、0.95%。抽样调查显示,郊区的品牌次新房小区受到中端租客追捧,不乏一些从市区改租郊区的租客。涨幅较大的板块如浦东金桥、闵行莘庄、嘉定江桥新城、青浦华泾,分别上涨1.51%、1.42%、1.31%、1.30%。二室租金在6000元以上,家庭类租房或年轻白领合租成为需求主力,也有部分限购转租的客群,这部分人对居住舒适度有一定要求。此外,部分外籍外派人员由于租金补贴生变,转而租借中端,这些外籍租客往往偏好大户型房源。如宝山大华、浦东三林分别上涨1.40%、1.16%,三室租金达到万元左右。
 
  毕租推动低端领涨
 
  6月,低端市场租赁指数上涨1.03%,涨幅比上月扩大0.45个百分点。其中,一室上涨0.97%,二室上涨1.09%。
 
  所监测的全部16 个行政区县均上涨。低端租赁市中心区域涨幅领先,如徐汇、长宁、静安分别上涨1.16%、1.11%、1.05%。由于毕业季来临,市中心板块虽然租金水平远高于郊区,但仍被部分起薪较高的新入职大学生所接受,如静安江宁路、徐汇淮海西路、长宁中山公园分别上涨1.33%、1.30%、1.29%。长宁北新泾的一些二室户老工房(售后公房),50平方米的租金水平在5000元,租客往往会选择二人合租分摊租金。而郊区涨幅较大的松江、青浦、嘉定分别上涨1.11%、1.06%、1.02%。随着市区板块低端房源租金的不断推高,相当多的新入职客群开始选择舍近求远,并以合租的方式进一步降低负担。轨交终点站乃至辐射板块都成为租赁热门,如浦东航头、闵行浦江、宝山顾村、松江城区分别上涨1.28%、1.22%、1.18%、1.14%。年轻租客合租普遍,人均租金1500元左右,集中外围区域或者市区小面积房源,成为低端市场的特征。
 
  上海房屋租赁指数办公室认为,租赁市场行情在租金涨幅波动中持续上行,合租成为中低端市场一大景象,如何在治理群租中由堵到疏,以规范取代禁令,管理层面临抉择。国务院提出培育和发展住房租赁市场,开启一手房的租赁市场,正是落实中央重大决策部署的关键所在。
 
  6月租赁市场在毕业生新增租赁需求的推动下呈现旺季态势。同时,市场也出现了租赁需求降级分流、租赁交易周期变长的现象。在低端租金明显上扬的推动下,中高端租金也随之走高。随着年内第二个租赁高峰的如期到来,7月租赁指数涨幅扩大应属大概率事件。
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